Покупка недвижимости в Болгарии иностранцем в 2026 году
Болгария — одна из немногих стран ЕС, где иностранцы, в том числе граждане стран вне ЕС, могут свободно покупать квартиры. Ограничения есть только на землю.
Коротко: квартиры и здания иностранцы покупают свободно. Граждане стран вне ЕС не могут владеть землёй на своё имя — обходной путь: болгарская фирма (ЕООД). Сверх цены заложите 5,5–10 %: местный налог 0,1–3 %, нотариус, регистрация, комиссия агентства, юрист и переводчик.
Что можно покупать
| Квартиры, дома, здания | все иностранцы — без ограничений |
| Земля (участок под домом, сельхозземля, лес) | граждане ЕС/ЕЭЗ — да; граждане стран вне ЕС — нет, только через болгарскую фирму |
Поэтому граждане стран вне ЕС, покупая дом с участком, обычно оформляют его на свою болгарскую компанию. Квартиру в многоквартирном доме можно купить на себя.
Расходы на покупку
| Местный налог на приобретение | 0,1–3 % (зависит от общины; в Софии — около 3 %) |
| Нотариус | по тарифу; при цене 100 000 € — около 375 € + НДС |
| Регистрация в реестре | 0,1 % |
| Комиссия агентства | 2–5 % (иногда платит продавец) |
| Юрист | ≈ 300–1 500 € |
| Присяжный переводчик на сделке | ≈ 100–300 € |
Порядок покупки
- Выберите объект и наймите независимого юриста — не того, кого предлагает продавец.
- Юридическая проверка: собственники, обременения, долги, разрешения (обычно 5–10 рабочих дней).
- Предварительный договор и задаток — обычно 10 %.
- Подготовка документов: паспорт, документ о семейном положении с апостилем и переводом, доверенность, если не присутствуете лично.
- Нотариальный акт у нотариуса — с присяжным переводчиком, если вы не говорите по-болгарски.
- Оплата — суммы от 5 113 € и выше только банковским переводом.
- Регистрация в Имущественном реестре — обычно 1–3 рабочих дня.
Обычно вся сделка занимает 4–8 недель.
После покупки
- Иностранцу-собственнику нужно зарегистрироваться в регистре БУЛСТАТ в течение 7 дней.
- Подать декларацию о недвижимости в общину — в течение 2 месяцев.
- Ежегодно платить налог на недвижимость (0,01–0,45 % от налоговой оценки; скидка 5 % при оплате до 30 апреля) и сбор за вывоз мусора.
- Если сдаёте жильё — доход облагается налогом, см. налоги.
Даёт ли покупка ВНЖ
Обычная покупка квартиры — нет. Она лишь подтверждает адрес для ВНЖ по другому основанию. Отдельное основание есть только для крупной инвестиции в недвижимость — от 600 000 левов (около 307 000 €) с особыми условиями: оплата через болгарский банк, заёмные средства не больше четверти цены. Такая инвестиция даёт ВНЖ на год с продлением, а через 5 лет — ПМЖ. Гражданство за инвестиции отменено в 2022 году.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Болгарии?
Да, квартиры, дома и здания иностранцы покупают без ограничений. Землю граждане стран вне ЕС могут получить только через болгарскую фирму.
Какие налоги при покупке недвижимости в Болгарии?
Местный налог на приобретение 0,1–3 % (в Софии около 3 %), регистрация 0,1 %, нотариус по тарифу. Всего с комиссией и юристом — 5,5–10 % сверх цены.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Болгарии?
Обычная — нет. ВНЖ даёт только инвестиция в недвижимость от 600 000 левов (около 307 000 €) с особыми условиями.
Нужно ли иностранцу присутствовать на сделке?
Не обязательно: можно оформить нотариальную доверенность с апостилем и переводом.
📚 Источники: 2
Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией.
